QI 1125 (Joba / Tjin-Hin-Tjoe)

HOGE RAAD 28 maart 2014, 13/02184, ECLI:NL:HR:2014:740, NJ 2014, 194

Mrs. Bakels, Streefkerk, Snijders, De Groot, Tanja-van den Broek; A-G Spier

Onrechtmatige daad. Profiteren van wanprestatie. Eisen.

Verhuurder Ram schendt het voorkeursrecht van huurder Tjin-Hin-Tjoe door verkoop van het pand aan Joba, die het pand doorverkoopt aan Lugt. Joba komt na verkoop en voor levering op de hoogte van voorkeursrecht van Tjin-Hin-Tjoe. Handelt Joba onrechtmatig jegens Tjin-Hin-Tjoe door vervroegde levering aan Lugt?

HR: Uitgangspunt in deze zaak is dat Joba ten tijde van de totstandkoming van de hiervoor in 3.1 onder (iii) genoemde koopovereenkomsten niet bekend was met het voorkeursrecht van Tjin-Hin-Tjoe. Het stond Joba daarom in beginsel vrij, ook nadat zij alsnog van dat recht op de hoogte raakte, om de nakoming van die overeenkomsten na te streven, ook door vervroeging van de levering. Zodanige handelwijze kan onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig zijn jegens degene die zoals Tjin-Hin-Tjoe een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd, waarbij met name valt te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht. Dergelijke omstandigheden zijn door het hof echter niet aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Joba heeft gesteld dat zij belang erbij had de jegens Lugt aangegane leveringsverplichting na te komen, waartoe zij zich volgens haar op straffe van een boete van 10% van de koopsom had verbonden. In het licht van deze stelling, behoefde het oordeel van het hof dat het handelen van Joba jegens Tjin-Hin-Tjoe onrechtmatig was, nadere motivering.

(Art. 6:162 BW)

Joba Trust B.V., gevestigd te Amsterdam, eiseres tot cassatie, advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,

tegen Humphrey Tjin-Hin-Tjoe, wonende te Amstelveen, verweerder in cassatie, advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk.

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak CV 08-25787 van de kantonrechter te Amsterdam van 13 november 2008, 15 juni 2009 en 9 mei 2011;

b. het arrest in de zaak 200.099.067/01 van het gerechtshof Amsterdam van 22 januari 2013.

(…).

2 Het geding in cassatie

(…)De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

3 Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.

(i) Tjin-Hin-Tjoe huurt vanaf 1 januari 1990 de winkelruimte op de begane grond van het pand aan de Eerste van der Helststraat 64 te Amsterdam (hierna: het pand). Verhuurster was laatstelijk Ram Properties B.V. (hierna: Ram).

(ii) Op de achterzijde van het exemplaar van het huurcontract van Tjin-Hin-Tjoe staat bijgeschreven: "Indien de verhuurder het pand wil verkopen, zal de eerste partij aan welke hij het pand dient aan te bieden, de huurder zijn. De huurder dient binnen twee weken hierover uitsluitsel te geven."

(iii) Op 18 januari respectievelijk 24 januari 2007 heeft Ram vijftien panden, waaronder het pand, verkocht aan Joba voor € 9.133.000,--. Op 24 januari 2007 heeft Joba vier panden, waaronder het pand, doorverkocht aan H.A. Lugt (hierna: Lugt) voor een koopprijs van € 2.808.000,--.

(iv) Bij brief van 12 februari 2007 heeft Ram aan Tjin-Hin-Tjoe bericht dat het pand “per 23 februari 2007 is verkocht”. Naar aanleiding hiervan heeft (een vertegenwoordiger van) Tjin-Hin-Tjoe op 19 en 20 februari 2007 contact met Ram en de makelaar gehad, waarbij hij een beroep heeft gedaan op het voorkeursrecht dat is vervat in het hiervoor onder (ii) vermelde beding.

(v) Ram en Joba hebben op 20 februari 2007 om ongeveer 10:10 uur een notariële akte houdende verklaring inzake koopakte doen passeren, waarin als leveringsdatum voor alle aan Joba verkochte panden wordt genoemd: 23 februari 2007.

(vi) Daarna, eveneens op 20 februari 2007 om ongeveer 18:45 uur, heeft Ram uitsluitend het pand aan Joba (vervroegd) geleverd. De leveringsakte vermeldt een koopprijs van € 985.000,--, te betalen uiterlijk op 23 februari 2007, en een datum van feitelijke aflevering van eveneens 23 februari 2007.

(vii) Aansluitend, eveneens op 20 februari 2007, om ongeveer 18:50 uur, heeft Joba het pand aan Lugt geleverd, eveneens eerder dan oorspronkelijk afgesproken. Deze leveringsakte vermeldt eveneens een koopprijs van € 985.000,--, te betalen uiterlijk op de datum van feitelijke aflevering van 23 februari 2007.

(viii) Joba heeft in deze procedure erkend dat Ram haar heeft verzocht om vervroegde levering om te voorkomen dat zij wanprestatie zou moeten plegen jegens Joba, “bijvoorbeeld als gevolg van beslaglegging door Tjin-Hin-Tjoe”. Joba heeft daaraan meegewerkt en vervolgens het pand eveneens vervroegd doorgeleverd aan Lugt.

3.2.1 Tjin-Hin-Tjoe heeft in deze procedure gevorderd (i) een verklaring voor recht dat Ram wanprestatie jegens hem heeft gepleegd door het in het huurcontract vervatte voorkeursrecht niet na te leven, en dat Joba en Lugt jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld door te profiteren van die wanprestatie, alsmede (ii) een hoofdelijke veroordeling van Ram, Joba en Lugt tot betaling van een schadevergoeding van € 425.000,-- en tot betaling van de overige schade op te maken bij staat.

Aan de vorderingen voor zover gericht tegen Joba en Lugt heeft Tjin-Hin-Tjoe ten grondslag gelegd dat Joba en Lugt in elk geval vóór de levering van het pand wetenschap hadden van het voorkeursrecht. Die wetenschap alsmede het desbewust door hen profiteren van de wanprestatie van Ram en de bijzondere omstandigheden gelegen in (met name) het vervroegen van het moment van levering en het bewust opnemen van een veel te hoge koopprijs in de aktes van 20 februari 2007 - een gezamenlijke manipulatie van Ram, Joba en Lugt, alle professionele handelaren in onroerend goed, teneinde de aanspraken van Tjin-Hin-Tjoe te frustreren - leveren onrechtmatig handelen jegens hem op. Volgens Tjin-Hin-Tjoe was de reële waarde van het pand destijds slechts circa € 675.000,--.

3.2.2 De kantonrechter heeft bij zijn vonnis van 15 juni 2009 de vorderingen tegen Ram afgewezen en de behandeling van de vorderingen tegen Joba en Lugt aangehouden. In het (uitsluitend) tegen de afwijzing van de vorderingen tegen Ram gerichte hoger beroep heeft het hof Ram alsnog veroordeeld tot betaling van schadevergoeding wegens de schending van het voorkeursrecht, op te maken bij staat. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep van Ram tegen dit arrest verworpen (HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW3210).

3.2.3 Bij zijn eindvonnis heeft de kantonrechter ook de vorderingen tegen Joba en Lugt afgewezen. Daartoe overwoog de kantonrechter onder meer als volgt.

Niet (gemotiveerd) gesteld of gebleken is dat Joba en Lugt op het moment van het aangaan van de koopovereenkomsten op 18 en 24 januari 2007 al wetenschap hadden van het voorkeursrecht. Evenmin is gebleken dat Joba en Lugt die wetenschap hadden behoren te hebben. Voldoende is komen vast te staan dat het beding betreffende het voorkeursrecht wel (met potlood) op de achterzijde van het huurdersexemplaar van het huurcontract was geschreven, maar niet stond vermeld op de achterzijde van (de kopie van) het verhuurdersexemplaar dat door Ram aan Joba en Lugt werd overhandigd. (rov. 6 eindvonnis)

Weliswaar wist Joba op 20 februari 2007 wel van het voorkeurrecht, maar toen was zij gehouden de reeds jegens Lugt aangegane verplichting tot levering na te komen. Daarbij had zij ook een in rechte te respecteren eigen belang, namelijk het voorkomen dat zij een aanzienlijke boete verschuldigd zou worden aan Lugt. Hetgeen Joba in het maatschappelijk verkeer jegens Tjin-Hin-Tjoe betaamt, gaat niet zo ver dat zij diens belang bij het uitoefenen van persoonlijke rechten jegens een derde (Ram) zou moeten laten prevaleren boven haar eigen contractuele verplichtingen jegens Lugt. De medewerking van Joba aan de vervroegde levering door Ram kan daarom niet als onrechtmatig worden aangemerkt. (rov. 9)

3.3.1 Het hof heeft het eindvonnis van de kantonrechter vernietigd, voor recht verklaard dat Joba en Lugt onrechtmatig jegens Tjin-Hin-Tjoe hebben gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van Ram, welk onrechtmatig handelen daaruit bestaat dat zij hun medewerking hebben verleend aan de vervroeging van de levering van 23 februari 2007 naar 20 februari 2007, en Joba en Lugt veroordeeld tot vergoeding van de schade die Tjin-Hin-Tjoe dientengevolge heeft geleden en zal lijden, op te maken bij staat.

3.3.2 Het hof heeft overwogen dat Joba en Lugt op 20 februari 2007 wisten van het voorkeursrecht van Tjin-Hin-Tjoe en desbewust aan de wanprestatie van Ram hebben meegewerkt met de vervroeging van de levering naar 20 februari 2007 om beslaglegging door Tjin-Hin-Tjoe te voorkomen (rov. 4.6-4.8). Dat heeft het hof onrechtmatig jegens Tjin-Hin-Tjoe geoordeeld in verband met het grote belang dat Tjin-Hin-Tjoe had bij het voorkeursrecht in verband met de voortzetting van zijn bedrijf, en omdat Tjin-Hin-Tjoe, op grond van de brief van Ram van 12 februari 2007, erop mocht rekenen tot 23 februari 2007 de tijd te hebben om maatregelen te treffen ter bescherming van zijn aanspraken uit het voorkeursrecht. Volgens het hof hebben Joba en Lugt, buiten hun belang bij nakoming van de gesloten koopovereenkomsten, niets (specifieks) aangevoerd op grond waarvan het voor hen bezwaarlijk zou zijn geweest om tot 23 februari 2007, de datum waarop de levering zou plaatshebben, met het voorkeursrecht van Tjin-Hin-Tjoe rekening te houden. (rov. 4.9)

3.4 Het middel van Joba - Lugt heeft geen cassatieberoep ingesteld - bestrijdt het oordeel van het hof met diverse klachten. Bij de beoordeling ervan wordt het volgende vooropgesteld.

Uitgangspunt in deze zaak is dat Joba ten tijde van de totstandkoming van de hiervoor in 3.1 onder (iii) genoemde koopovereenkomsten niet bekend was met het voorkeursrecht van Tjin-Hin-Tjoe. Het stond Joba daarom in beginsel vrij, ook nadat zij alsnog van dat recht op de hoogte raakte, om de nakoming van die overeenkomsten na te streven, ook door vervroeging van de levering. Zodanige handelwijze kan onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig zijn jegens degene die zoals Tjin-Hin-Tjoe een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd, waarbij met name valt te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht. Dergelijke omstandigheden zijn door het hof echter niet aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Joba heeft gesteld dat zij belang erbij had de jegens Lugt aangegane leveringsverplichting na te komen, waartoe zij zich volgens haar op straffe van een boete van 10% van de koopsom had verbonden. In het licht van deze stelling, behoefde het oordeel van het hof dat het handelen van Joba jegens Tjin-Hin-Tjoe onrechtmatig was, nadere motivering.

Het middel bevat op het vorenstaande gerichte klachten die gegrond zijn.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 22 januari 2013;

verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt Tjin-Hin-Tjoe in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Joba begroot op € 904,89 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.